Após um período em que a subida dos juros impactaram o apetite por fundos imobiliários, a perspectiva de um ciclo de corte no fim deste ano pode começar a reposicionar o setor no radar dos investidores.
Carlos Martins, gestor de fundos de tijolo da Kinea, diz que o ciclo de queda dos juros já está “contratado” e pode começar ainda neste ano ou no primeiro trimestre de 2026. “Isso tende a refletir em cota mais valorizada daqui para frente. A gente vê isso como uma oportunidade de investimento”, afirma em entrevista ao InfoMoney.
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Apesar da movimentação de outras gestoras em busca de aquisições para ganhar escala — como o Patria, que recentemente comprou a operação de fundos imobiliários da Genial Investimento —, a Kinea opta por seguir um caminho diferente. A casa aposta no crescimento orgânico, aproveitando o tamanho já alcançado para ampliar os existentes.
“O business de Asset Management é um business em escala. Quanto mais escala, mais você consegue remunerar equipes para acompanhar os portfólios. Mas a gente já tem tamanho. Para a gente, pagar prêmio para comprar fundo tem menos valor”, diz.
Martins reconhece os méritos das casas adquiridas recentemente, mas pondera os custos de integração. “Sempre que você traz alguém tem o desafio de equipe, de absorver a cultura. A gente olhou e entendeu que, pelo nosso tamanho, o crescimento orgânico faz mais sentido. Não acho que vamos ser um player comprador de terceiros.”
Reciclagem de portfólio
Com um portfólio robusto, a gestora também tem avaliado a venda de ativos menores e menos estratégicos, num movimento de reciclagem para destravar valor aos cotistas. A ideia é realizar lucros e reinvestir em oportunidades mais alinhadas com o momento atual do mercado.
“Naturalmente, a gente vai fazer uma reciclagem. Os fundos estão maiores, talvez ativos menores façam menos sentido. Vender, pegar esse lucro e dividir com os nossos investidores. Parece um pouco a nossa cabeça hoje”, resume Martins.
Assim, a Kinea tem se concentrado em produtos com foco em ganho de capital, especialmente em desenvolvimento de empreendimentos residenciais e logísticos — setores nos quais ainda há espaço para boas negociações de entrada, segundo o gestor.
Sobre estruturas que envolvem troca de cotas, como tem sido testado por outros fundos, Martins afirma que acompanha de perto, mas com cautela. “A gente tem estudado, mas nenhum case ainda ficou de pé para a gente. Estamos observando e avaliando potenciais operações.”
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“Tarifaço” e impactos pontuais
Sobre o aumento recente das tarifas de importação, Martins minimiza os impactos no setor imobiliário. Segundo ele, ainda é cedo para medir os efeitos completos da medida, mas a tendência é que haja uma redistribuição de oferta para o mercado interno, o que, em tese, poderia até contribuir para a desaceleração da inflação.
“Pode ter um ruído temporário, com setores específicos mais impactados, mas quando olho para o setor de tijolo, acho que a contaminação é baixa. Para a gente, a questão mais importante continua sendo a taxa de juros”, reforça.
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Reforma tributária
A transição das isenções fiscais em regiões como Extrema (MG) também está no radar. Segundo o gestor, a mudança pode provocar uma realocação de empresas para áreas com melhor logística e proximidade dos grandes centros, como Jundiaí, Cajamar e Guarulhos, localidades de São Paulo.
A Kinea, no entanto, evitou grande exposição a áreas dependentes de incentivos, como Extrema, justamente pela preocupação com mudanças no regime tributário. A aposta é em portfólios com maior resiliência e potencial de valorização no médio e longo prazo.
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