O Vinci Logística (VILG11) iniciou um novo ciclo de reposicionamento do portfólio, com foco na redução de algumas posições regionais e no aumento da exposição a ativos logísticos no estado de São Paulo.
Após a venda de quatro imóveis com ganho de capital relevante para o HGLG11 (Patria Log), o fundo passa a ter mais flexibilidade para reorganizar sua base de ativos.
Segundo Matheus Canale, responsável pela gestão do VILG11, o movimento marca o encerramento de um ciclo iniciado quando o fundo ainda tinha forte concentração em Extrema (MG). “O VILG surgiu 100% em Extrema. Conforme o fundo foi crescendo, fomos reduzindo naturalmente essa exposição e diversificando o portfólio”, afirma.
Antes das transações recentes, Extrema representava cerca de 31% do patrimônio do fundo. Com a conclusão das vendas, essa fatia caiu para aproximadamente 15%. “Era um ponto que a gente gostaria de diversificar mais. Hoje permanecemos apenas com o Extrema Business Park – Bloco 1”, explica Canale.
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Estratégia prioriza São Paulo e ativos logísticos mais líquidos
Com o caixa reforçado, o VILG11 passa a mirar uma nova etapa de alocação. O objetivo central é elevar a participação do estado de São Paulo para cerca de 50% do portfólio, mantendo o restante diversificado em outras regiões onde o fundo já atua.
“Quando falamos em São Paulo, não é só raio curto. Pode ser raio 60, 100 quilômetros ou até grandes cidades do interior, como Ribeirão Preto, que têm dinâmica logística muito superior a algumas regiões mais próximas da capital”, afirma Canale.
Além da geografia, o fundo definiu critérios claros para as próximas aquisições. O foco será em condomínios logísticos padronizados, classificados como classe A ou A+, com boa liquidez e facilidade de reocupação em cenários de vacância. “A ideia é ter ativos genéricos, modulares, bem localizados e que não dependam de um único inquilino específico”, comenta.
O terceiro pilar da estratégia envolve a busca por imóveis ainda alugados abaixo de R$ 30 por metro quadrado. Segundo Canale, isso permite capturar valor adicional via revisões futuras. “Às vezes o mercado ao redor já sofreu pressão de preços, mas aquele ativo específico ainda não. É esse tipo de oportunidade que buscamos.”
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Posição em cotas do HGLG é transitória
Parte relevante do caixa obtido nas vendas foi recebida em cotas do Pátria Logística (HGLG11), o que leva o VILG11 a ter, temporariamente, cerca de 30% de sua receita vinculada a esse investimento. A gestão, no entanto, reforça que essa posição não faz parte da estratégia estrutural do fundo.
“O VILG é um fundo de tijolo. Não faz sentido carregar R$ 600 milhões em cotas no longo prazo”, afirma Canale. Segundo ele, existe um acordo para a venda gradual dessas cotas, respeitando limites de liquidez para evitar pressão no mercado secundário.
A expectativa é que a liquidação ocorra de forma escalonada, entre um e dois anos, acompanhando o ritmo das novas aquisições. Enquanto isso, o fundo segue recebendo os rendimentos do HGLG11. “Vai casar com o fluxo. À medida que vendemos cotas, usamos os recursos para comprar novos imóveis, geralmente a prazo.”
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