Alguma das principais gestoras do mercado de fundos imobiliários começa a deixar para trás a lógica dos FOFs tradicionais e entra, de vez, em uma nova fase de consolidação, crescendo o movimento de conversão de fundos de fundos em multiestratégia — estruturas mais livres para alternar entre crédito, tijolo, ações e operações especiais.
Nos últimos 12 meses, essa virada ganhou escala. Os fundos multiestratégia já representam 5,8% do IFIX, mais que o dobro da participação dos FOFs tradicionais, hoje em torno de 2,8%
Nesse contexto que a Rio Bravo aprovou a conversão do RBFF11, seu fundo de fundos, em um multiestratégia imobiliário. A transformação foi validada em assembleia e marca uma guinada estrutural no produto, que passa a se chamar RBFM11, com novo regulamento e política de investimentos ampliada .
A mudança não envolve fusão ou incorporação, mas uma reformulação integral do fundo. “Hoje, os fundos multiestratégia negociam, em média, a um P/VP superior ao dos FOFs. Queremos explorar esse potencial de apreciação”, diz Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo.
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A lógica por trás das mudanças
Para Victor Duarte, CIO da Suno Asset, a conversão dos FOFs é uma consequência natural da maturidade da indústria. “A indústria começou com fundos monoativos, evoluiu para portfólios e depois para os fundos de fundos. Agora, o gestor percebeu que precisa de liberdade para decidir quando é hora de crédito, quando é hora de tijolo e quando faz mais sentido comprar ações do setor”, explica.
Segundo Duarte, a grande vantagem do multiestratégia é permitir uma alocação macro ativa, aproveitando distorções de preço entre classes. “Quando o gestor é bom, liberdade faz bem. Quando é ruim, faz mal. Mas em casas que já provaram geração de valor, mais liberdade tende a gerar mais retorno para o cotista”, afirma.
Essa leitura embasou a decisão dos cotistas do SNME11, fundo multiestratégia da Suno, que aprovaram a incorporação do SNFF11, o FOF da casa. O movimento cria um veículo com cerca de R$ 400 milhões de patrimônio, maior liquidez e capacidade de resolver operações sozinho — algo que fundos menores dificilmente conseguem.
Escala, liquidez e poder de negociação
A consolidação também atende a uma lógica prática do mercado. Fundos maiores tendem a ter mais liquidez no secundário, acesso a operações exclusivas e maior poder de negociação. “Um fundo grande resolve problemas sozinho. Ele compra o ativo inteiro, estrutura a operação e depois decide se vende parte ou não. Isso muda completamente o acesso às oportunidades”, diz Duarte.
Essa escala também reduz o risco de decisões subótimas. Fundos pequenos, segundo ele, acabam sendo a “última porta” de operações que já foram recusadas por grandes players — o que deteriora a relação risco-retorno.
RBR reforçou tendência com consolidação
Outro movimento emblemático ocorreu na RBR Asset, que consolidou seu FOF RBRF11 no hedge fund imobiliário RBRX11, criando um veículo com cerca de R$ 1,47 bilhão em patrimônio. O novo fundo nasce com uma alocação diversificada entre tijolo, crédito, desenvolvimento e ações, e uma estratégia declarada de maximizar retorno total, não apenas renda recorrente.
Um novo desenho para os FIIs
A conversão dos FOFs em multiestratégia e hedge funds imobiliários sinaliza uma reorganização estrutural da indústria. Em vez de produtos excessivamente segmentados, o mercado caminha para veículos maiores.
“A indústria de fundos imobiliários está entrando em uma fase de maturidade. Fundos maiores, mais líquidos e com mandatos mais amplos conseguem acessar operações melhores, negociar de igual para igual e gerar mais valor ao cotista”, completa Duarte.
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