Os fundos imobiliários preferidos pelas corretoras em janeiro

Os fundos imobiliários fecharam 2025 com uma alta expressiva, de 3,14% em dezembro e 21,1% no ano, conforme o índice do setor, o Ifix. Isso mesmo com o juro básico Selic no nível mais alto em 20 anos. Um ganho que reflete em parte uma recuperação das perdas de 5,9% de 2024, mas também uma antecipação da queda dos juros esperada para este ano. E a expectativa para 2026 é de um ambiente favorável para esses fundos, sustentados pelos efeitos do início do ciclo de corte de juros na economia e pelos fundamentos sólidos para vários segmentos.

Nove fundos lideram as recomendações feitas por nove corretoras, bancos ou gestoras de recursos, com predominância das carteiras voltadas para recebíveis, diante da expectativa de que a redução dos juros não seja tão forte ao longo de 2026 e que a rentabilidade dos títulos continue elevada.

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Em seguida vêm os fundos de logística, com a perspectiva de atividade ainda aquecida, mesmo com pequeno desaquecimento em relação ao ano passado. E os fundos diversificados, de gestão ativa, que podem atuar em todos os segmentos do setor, também são destaque, com um hedge fund e um multiestratégia na lista.  

Para o Itaú BBA, galpões logísticos seguem com demanda aquecida, shopping centers devem se beneficiar da melhora do consumo com a queda dos juros, e lajes corporativas apresentam sinais consistentes de recuperação. “Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, avaliamos que os fundos imobiliários continuarão com uma boa relação de risco e retorno em comparação com outras classes de ativos”, diz o banco em relatório.

O Itaú BBA alerta, porém, para as incertezas no cenário político e eleitoral, além do risco fiscal brasileiro, que devem trazer volatilidade no curto prazo.

No ano passado, os fundos multiestratégia, com ganho de 25,3%, e de shoppings, com 25,2%, lideraram as altas do Ifix, enquanto Varejo e Ativos financeiros, com 17,9% e 19,2% respectivamente, tiveram os retornos mais modestos, segundo o Itaú BBA.

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A questão fiscal também pode favorecer os fundos imobiliários. A Empiricus vê como um fator positivo para esses fundos a entrada em vigor da Lei 15.270, que passa a tributar lucros e dividendos na fonte. Como estão fora da base de cálculo do novo imposto, os fundos imobiliários podem se tornar alvos de investidores em busca de menor tributação.

A Empiricus lembra que parte do ganho dos fundos imobiliários com a queda dos juros já foi antecipada em 2025 e que os juros, apesar da provável queda, devem seguir ainda altos durante este ano.

Mas há benefícios indiretos da queda da Selic, como menor atratividade dos títulos de renda fixa, redução do custo de capital impulsionando valuations, emissões e aquisições, juntamente com menor risco de crédito dos devedores e locatários e eventual recuperação da atividade econômica favorecendo a ocupação e revisões contratuais.

Para o BB Investimentos, a expectativa é otimista para os fundos imobiliários, especialmente os de tijolo, que devem continuar sendo os principais beneficiados pela redução da taxa de juros mais longa. O banco recomenda aumentar gradualmente a exposição a esses segmentos, evitando porém escolhas baseadas apenas no retorno em dividendos e no desconto frente ao valor patrimonial.

Confira os fundos mais indicados pelas corretoras:

Bresco Logística (BRCO11)

O Itaú BBA destaca o portfólio composto por 12 propriedades que somam 472 mil metros quadrados de área bruta locável. Os pontos positivos são o bom posicionamento dos ativos em suas regiões e o aluguel para empresas de baixo risco de crédito, com cronograma de vencimentos de contratos confortável e gestão ativa na renovação dos contratos. Pontos de atenção são o fato de 19% das receitas estarem concentradas em apenas um inquilino — a Natura — e a informação que o fundo emitirá um CRI de cerca de R$ 247 milhões para aquisições de dois novos ativos, que precisam ser acompanhados.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O fundo investe em ativos de renda fixa, especialmente CRIs, com 87,7% do patrimônio diversificados em 83 operações de CRIs, 5,8% em LCIs e 6,5% em caixa. A carteira é praticamente 100% indexada ao CDI, com taxa média de CDI mais 2,11% ao ano e prazo médio de 3,7 anos, segundo a XP Investimentos. As principais exposições incluem a gestora canadense Brookfield, com 29% da carteira, e JHSF, com 8%. Setorialmente, a maior alocação está em escritórios, com 49,7% e shoppings, com 18,3%. O dividend yield anualizado projetado para o fundo está em 14,7% ao ano, o que representa um retorno positivo diante da perspectiva de manutenção da Selic em níveis ainda elevados este ano, avalia a XP, que cita ainda a menor volatilidade em relação aos pares.

TRX Real Estate (TRXF11)

É um fundo híbrido, com quase R$ 3,2 bilhões de patrimônio investidos em 74 imóveis em 12 estados, sendo 45% deles em São Paulo. Há uma concentração bem elevada em inquilinos do segmento de varejo, explica o BB Investimentos, mais especificamente em grandes redes de supermercados como Assaí, com 28% das receitas, Grupo Mateus, com 17% e Pão de Açúcar, com 15% das receitas. Mais recentemente, o fundo adquiriu 70% de um projeto para o Hospital Albert Einstein, com 88% das obras concluídas. Segundo o BB Investimentos, o fundo é interessante tanto para o investidor que busca renda quanto para quem quer valorização patrimonial.

BTG Logística (BTLG11)

É um dos maiores fundos de logística do mercado, com patrimônio de R$ 5 bilhões e mais de 400 mil cotistas. Seu foco está especialmente nos 30 quilômetros ao redor de São Paulo e possui participação em 33 empreendimentos com mais de 1,3 milhão de metros quadrados distribuídos em seis estados, sendo que São Paulo concentra 90% da área locável. Segundo o Itaú BBA, o fundo entregou bons resultados nos últimos anos, expandindo o portfólio e aumentando a qualidade e a diversificação dos ativos. Um ponto de atenção é uma obrigação de pagar R$ 599 milhões em imóveis e uma pequena alavancagem, que devem ser acompanhados.

Kinea Hedge Fund (KNHF11)

O fundo tem mandato híbrido, com investimentos diretos especialmente em CRIs, que representam 61,4% da carteira de R$ 1,9 bilhão. Além disso, investe 19,7% do patrimônio em cotas de outros fundos imobiliários e ações de empresas do setor e 31% em imóveis já construídos ou em desenvolvimento, conforme explica o BB Investimentos. O fundo possui duas lajes corporativas em regiões nobres de São Paulo e adquiriu 25% do Uberaba Shopping e seis unidades do Residencial Cidade Matarazzo, na Avenida Paulista. Para o BB Investimento, o mandato flexível e a boa gestão tornam o fundo uma opção para quem busca equilíbrio entre renda e ganho de capital.

Kinea Securities (KNSC11)

O fundo tem 104% do patrimônio alocado em CRIs, mostrando alavancagem via operações compromissadas, o que amplia a flexibilidade dos investimentos e potencializa o retorno da carteira, avalia a XP Investimentos. O fundo tem elevado nível de diversificação e bom mix de indexadores das operações e um retorno em dividendos de 12,4% ao ano, estima a XP.

RBR High Grade (RBRR11)

O fundo possui uma carteira de ativos diversificada, com garantias robustas e localizadas em regiões premium, afirma o BTG Pactual. O banco cita ainda o time de gestão de ponta, com experiência no setor imobiliário, uma alocação segregada em diversas estratégias e boa liquidez. O BTG estima um retorno em dividendos anualizado de 11,0%.

RBR Plus Multiestratégia (RBRX11)

É um fundo que investe em cotas de outros fundos imobiliários, crédito imobiliário, ações do setor e nas chamadas “situações especiais”. Com patrimônio de R$ 1,4 bilhão, o fundo tem 27% do patrimônio em crédito, 11,5% em desenvolvimento imobiliário, 11,5% em liquidez e 49,9% em fundos imobiliários de tijolo. O fundo incorporou o RBRF11 e é hoje o terceiro maior hedge fund imobiliário listado, segundo a XP Investimentos, que cita ainda a aquisição pelo Pátria do braço de fundos listados da RBR Asset, atual gestora do fundo. A XP estima um dividend yield anualizado de 12,9% ao ano para o fundo.

XP Malls (XPML11)

É um dos preferidos pelo Santander Brasil no setor de shopping centers. O banco avalia como positiva a reciclagem do portfólio do fundo, com destaques para as aquisições de ativos voltados para o público de média e alta renda e desinvestimentos com ganho de capital. O banco estima que as cotas estariam sendo negociadas no fim do ano passado com desconto de 1% em relação ao valor patrimonial e projeta um retorno em dividendos de 10,2% para os próximos 12 meses.   

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